BED AND BREAKFAST IN CONDOMINIO

di Ivana Consolo

Il crescente fenomeno dei Bed and Breakfast ha generato un acceso dibattito e non poche problematiche all'interno dei contesti condominiali.

Il B&B è un'attività ricettiva che prevede l'offerta di alloggio e prima colazione in una parte dell'abitazione privata dell'esercente. La sua essenza, si basa dunque sulla condivisione di spazi e servizi con i proprietari o gestori e, pur mantenendo in parte la natura residenziale dell'immobile, introduce una componente di attività economica e di frequentazione da parte di terzi che potrebbero mal conciliarsi con la vita condominiale.

In questo contributo si analizza l'evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema, fornendo al contempo indicazioni pratiche per affrontare le diverse casistiche.

Sono state le Regioni le prime a legiferare in materia di B&B, riconoscendone la specificità rispetto alle altre strutture ricettive. Ma la diversità delle regolamentazioni regionali ha creato difformità di trattamento e difficoltà interpretative. L'armonizzazione a livello nazionale avviene con il Codice del Turismo del 2011; tuttavia, l'incidenza della normativa regionale, nonchè dei regolamenti edilizi comunali e dei piani regolatori generali, che possono imporre vincoli sulla destinazione d'uso degli immobili o limitare determinate attività, non ha agevolato il tentativo di uniformità.

Ecco che la giurisprudenza, soprattutto di Cassazione, ha avuto un ruolo fondamentale nel definire limiti e condizioni per l'esercizio di un B&B in condominio. Il fulcro delle controversie giurisprudenziali ha riguardato l'efficacia delle clausole del regolamento condominiale e la destinazione d'uso dell'immobile. Un regolamento condominiale contrattuale, può imporre limiti stringenti alla destinazione d'uso dei singoli appartamenti, fino a vietare espressamente attività diverse da quella abitativa. Un regolamento condominiale assembleare, incide in minore misura sui diritti individuali dei condòmini e sulla destinazione d'uso delle proprietà esclusive, non potendo vietare in assoluto l'esercizio di attività lecite, se non in caso di pregiudizi oggettivi alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico dell'edificio, o alla tranquillità della vita condominiale.

La Cassazione ha chiarito che l'attività di B&B, se non è vietata da una stringente ed inequivocabile clausola contrattuale, non può essere automaticamente assimilata ad attività "commerciale" o "industriale" e quindi impedita. Dirimente è se l'attività in parola comporti un mutamento della destinazione d'uso (da abitativo a non abitativo), se leda il decoro, o turbi la tranquillità. In tal caso, i condòmini possono richiedere all'assemblea di adottare deliberazioni opportune, o ricorrere all'autorità giudiziaria.

Chiarita la natura del B&B e la sua fattibilità in condominio, vediamo quali sono gli obblighi del gestore.

Preliminare è la cosiddetta SCIA da presentare al Comune,corredata da planimetrie, attestazioni di conformità, requisiti igienico-sanitari, etc. Una volta ottenuto il via libera amministrativo, occorre comunicare prezzi e servizi all'Ente di Turismo o alla Regione, con affissione nell'unità immobiliare; segue la registrazione degli ospiti e la comunicazione alla Questura tramite il portale "Alloggiati Web"; se prevista dal Comune, è necessario provvedere a riscuotere e versare l'imposta di soggiorno, e se l'attività è imprenditoriale o supera determinate soglie/caratteristiche regionali, serve partita IVA; fondamentale è la garanzia dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell'immobile.

Instaurare un dialogo aperto e trasparente con condòmini ed amministratore, spiegando loro come si intende gestire l'attività e rassicurandoli sul rispetto delle regole, può agevolare ogni cosa. Anche il corretto dialogo con gli ospiti del B&B può fare la differenza; fornire loro chiare indicazioni sulle regole del condominio (orari di silenzio,deposito rifiuti,uso degli spazi comuni) può scongiurare la litigiosità. Occorre rispettare le norme del regolamento che disciplinano l'uso delle parti comuni, ricordando che nessuna alterazione esterna dell'edificio può realizzarsi senza autorizzazione assembleare. Il gestore del B&B potrebbe essere chiamato a contribuire in misura maggiore alle spese di manutenzione e pulizia delle parti comuni, in base al criterio dell'uso intensivo dovuto al continuo viavai degli ospiti. Per la sicurezza dei condòmini, è opportuno considerare specifici sistemi di citofonia e di accesso.

Cosa fare se il B&B crea problemi? L'assemblea può richiamare al rispetto delle norme, o valutare di modificare il regolamento per introdurre divieti tassativi. Se le attività del B&B comportano immissioni intollerabili (rumori,odori,viavai eccessivo), un'alterazione del decoro architettonico, o della destinazione d'uso, il condominio o i singoli condòmini possono ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenere l'inibitoria dell'attività ed il risarcimento danni. I condòmini possono anche segnalare eventuali irregolarità amministrative o igienico-sanitarie alle autorità competenti (Comune,ASL,Questura), che potranno effettuare controlli ed irrogare sanzioni o ordinare la chiusura dell'attività.

In conclusione: tra attività di Bed and Breakfast e vita condominiale vi è un equilibrio estremamente delicato, influenzato da un quadro normativo in continua evoluzione e da una giurisprudenza sempre più attenta a bilanciare i diversi interessi in gioco.